حساب الزيادات القانونية على أجور الإيجار

الايجار

قانون المالكين و المستاجرين

نقطة مهمة ودعوى خطيرة

هل الاجور التي جاء بها قانون 2009والزيادات تم الغاءها بنص المادة 5من قانون 2011

هل تحسب الاجرة لزيادات 2013مضافة الى اخر زيادة ام الى قيمة العقد الاصلي .

اذن تمييز حول هذه النقطة الخطيرة حيث ان محكمة الاستئناف على قولين فيها ولم يصل لعلمنا اي قرار تمييز حاسم فيها ولما لهذه النقطه من بعد جديد ونقطة مستحدثة وعلى جانب من التعقيد فقد اثرنا ان نقدم اذن تمييز عليها

لدى معالي رئيس محكمة التمييز الحقوقية الاكرم

طلب اذن تمييز

المستدعي : / وكيله المحامي وسام الحوامدة

وعنوانه :عمان/العبدلي/بناية مفروشات عماد/الطابق الثاني/عمارة رقم 218

المستدعى ضده : /الفحيص /العلالي.

الموضوع : طلب الموافقة على منح المستدعي اذن للطعن بالتمييز بالقرار الصادر عن محكمة استئناف حقوق رقم 45/2016 فصل 14/3/2016 والمتضمن (فسخ القرار المستأنف ورد دعوى المستأنف عليه بشقيها وتضمينه الرسوم والمصاريف ومبلغ 225 دينار بدل اتعاب محاماة عن مرحلتي التقاضي واعادة الاوراق الى مصدرها ).

وحيث ان هذه الدعوى احتوت على نقطة مستحدثة وتهم شريحة كبيرة من ابناء الوطن وعلى جانب من التعقيد واختلف فيها المحامين وكتاب الفقه القانون ولقد صدر في هذه الدعوى قرار مخالف لما استقر عليه اجتهاد محكمة الاستئناف الموقرة في العديد من قراراتها مما يستدعي عرض الملف على محكمة التمييز الموقرة وان النقطة المستحدثة هي هل (تم الغاء المادة 14و15بموجب المادة 5من قانون المالكين والمستأجرين 22لعام 2011لغايات ترتيب واعادة ترتيب الارقام للمواد ام تم الغاء احكامها وهل تم الغاء الزيادات المقررة بموجب قانون المالكين والمستاجرين لعام 2009بالمطلق ام ان هناك تفصيل قانوني ولكل حالة على حدة وهل يجوز للمحكمة الاستئنافية البت بالحكم والحساب مما يحرم المستدعي من درجة من درجات التقاضي بفسخ الحكم وهل جاءت احكام قانون المالكين والمستاجرين لعام 2013والنظام الصادر بمقتضاه ينسخ ويعيد الحق بالزيادات مرة اخرى والنقطة على جانب من التعقيد ايضا هي هل الاولى بالتطبيق نص المادة 2 ام المادة 5من قانون المالكين التي عرفت الاجر والنقطة ايضا هل يجوز انقاص قيمة الاجر والاجور المقررة بموجب قانون ومن ثم الحكم بارجاعها لعام 94وحرمان المؤجر من اي زيادات ؟)

اسباب الطلب

1-ان النقطة الاولى موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني حسب التسلسل التاريخي للتعديلات الواردة على قانون المالكين والمستاجرين المتعاقبة ولم تلتفت ان المشرع نسخ الاحكام السابقة بموجب تشريعات لاحقة وتوضيح ذلك

أ- لقد طبقت المحكمة نص المادة الخامسة –من قانون المالكين رقم 22لعام 2011-والتي تم بموجبها الغاء المادة 14و15من القانون السابق 17لعام 2009ولكن المشرع وعند صدور قانون المالكين والمستاجرين لعام 2013 والنظام الصادر بمقتضاه نسخ جميع الاحكام السابقة التي اوردتها المادة 5من القانون عام 2011والدليل وضوح النص الذي لاشائبة تفسيرية به ولقد جاء بالنظام 78لعام 2013.

ب- نصت المادة (2/أ)من النظام 78لعام 2013قد عرفت بدل الزيادة الاخير بانه

(بدل اجارة العقارات المؤجرة لغايات السكن او لغايات اخرى قبل 31/8/2000-مضافا اليها-الزيادات القانونية التي طرأت على هذا البدل بموجب التشريعات السابقة على نفاذ احكام هذا القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين 22لعام 2011.

وهنا اقر التشريع ا ن اي تعديلات على الاجرة الاساسية قاهنونية ومعمول بها .

ج- نصت الفقرة جمن نفس المادة وقد بينت بانه تضاف الى بدل اجارة العقار المؤجر لغايات غير السكن ما نسبته 35%من بدل الاجارة الاخير !!ويشمل كل الزيادات قبل وضع النظام اعلاه .

2- ان النقطة الثانية موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني ما بين نص المادة 5والذي الغى المادة 14/15من القانون السابق وبين نص المادة 2من قانون المالكين والمستاجرين في اخر اربع تعديلات قانونية عندما عرف الاجر كالتالي

((بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافا اليه اي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .))وبالتالي يكون نص المادة 2اولى بالتطبيق من نص المادة 5من نفس القانون ومن القوانين اللاحق له.لان كل قانون لاحق له احتوى هذا النص يعد مؤكدا ومهيمنا على اي زيادة قانونية نشات قبل هذا الاخير.

3-خالف القرار اجتهاد محكمة الاستئناف المتواتر على ان نصوص قانون المالكين والمستاجرين والنظام لعام 2013هي الواجبة التطبيق وانه بالتالي يحق للمؤجر المطالبة بالزيادات التي نص عليها قانون عام 2009وان محكمة الاستئناف استقرت على انه من الظلم اعادة المؤجر للاجور الاصلية بالعقد دون اي زيادة مهما كانت اذا كان ذنبه وحظه العاثر ان عقده جاء بتاريخ يلحق 1/1/91وبالتالي قررت ان زيادات 2009تلحق المستاجر وتستحق عليه وخصوصا قرار محكمة الاستئناف رقم 2155/2016وهو من ادق القرارات تفصيلا بالموضوع فصل 26/1/2016والذي فصل الموضوع واكد اجتهاد محكمة الاستئناف عليه ولكن القرار المطلوب تمييزه خرج عن السياق وصحيح القانون والاجتهاد مما يقتضي عرض الملف على محكمة التمييز لنستنير برأيها ويصبح عنوانا للحقيقة وان النقطة المعروضة تمس شريحة كبيرة من المؤجرين الذين سيحرمون من زيادات 2009.ولقد جاء في مضمون قرار محكمة الاستئناف رقم 38152/2015ايضا ما يؤكد استقرار محكمة الاستئناف على ان زيادات قانون 2009معمولا بها ومستحقة الاداء.

4- ان النقطة الرابعة موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني والتفسير وخرجت باجتهاد فيه اجحاف بحقوق المؤجرين بانها اعادت المؤجر وحقه بالاجرة الى 2400دينار وهو اصل العقد عام 94وحرمته من 3تعديلات قانونية مستحقة له ولم تلتفت المحكمة الاستئنافية الى نقطه مفادها ان الايجار تم زيادته اتفاقا وقانونا والدليل على ذلك ما قدمناه من ان المستاجر التزم بالاجرة الاتفاقية في صندوق المحكمة قبل توجيه الانذار وان المستاجر نفسه لم يعترض على قيمة الايجار ! او نسبة الزيادة .

5- ان النقطة الخامسة موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني من حيث هل الاجرة متعلقة بالنظام العام وهل يحق للمحكمة التدخل فيما لم يطلبه الخصوم من حقوقهم ؟وهل اذا قبل المالك والمستاجر واتفقا على اجرة معينة فهل يجوز للمحكمة مخالفة سلطان الارادة وتعديل الاجرة فقط حسب نص القانون دون اكتراث او اعتبار لارداة الخصوم ؟ الجواب قطعا لا ودليلنا ان القوانين الثلاثة الاخيرة اعتبر ان اي تعديل على الاجرة بين الطرفين معمول فيه اذا كان مساويا للزيادة القانونية او اكثر .-اي يجوز الاتفاق على اكثر من الزيادة القانونية وبالتالي ليست نقطة نظام عام .ايضا تدخل في امور لم يتعرض لها المستاجر في طلباته النهائية امام محكمة الصلح او الاستئناف بل تبرعت به محكمة الاستئناف وخصوصا طريقة حسابها للزيادات .

6- ان النقطة السادسة موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بتفسير الدعوى وفكرة الدعوى اساسا وخصوصا ان المبلغ المطالب به هو حصة المدعي من الاجور وليس حصة الورثة كاملة وان المدفوع في صندوق المحكمة كان هو حصة المدعي فقط 245حصة من اصل 415حصة وليس كامل لاجور ولم تلتفت المحكمة ان باقي الاجور كان المستاجر يدفعه مباشرة لباقي الشركاء بشكل شخصي.

7- ان النقطة السابعة موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني عندما لم تتعرض ولم تناقش ان المدعي قام بتوجيه -امر دفع- خلال المحاكمة ولكن المدعى عليه لم يقم بدفع المبالغ المطلوبة منه خلال مدة امر الدفع و طالب بالزيادة على القسط المستحق خلال النظر في الدعوى وذلك من خلال توجيهه امر دفع للمستأجر وهو قسط 1/4/2014 اي يسري عليه هذا النظام 78/2013!.

8- ان النقطة الثامنة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمةاستئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني كون المستاجر لم يدفع الاجرة اصلا بشكل صحيح حيث انه قام بدفع الاجرة بصندوق محكمة بداية حقوق عمان وان العقار عائد لمحكمة جنوب عمان بقصد التنكيل بالمؤجر وكان يدفع لباقي الشركاء نقدا اما حصة المدعي المستدعي فيتم ايداعها بمحكمة غير مختصة مكانيا مخالفا صريح النص بان الايداع اصلا وحتى يكون قانونيا ومبرئا للذمة فيجب ان يكون في محكمة العقار التابع والتي يقع بها العقار ؟وبالتالي يكون المستاجر في وضع قانوني لايعتبر فيه قد دفع الاجرة اصلا خلال الوقت المضروب وخلال مدة الانذار او خلال امر الدفع وبغض الطرف والنظر هلى الاجرة صحيحة ام غير صحيحة .

9- ان النقطة التاسعة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني ذلك ان محكمة الاستئناف الموقرة قد أخطأت بقراها عندما اعتبرت ان قيام المستدعى ضده بإيداع بدل الاجور باسم ورثة شحادة سعود الحديد ايداعا صحيحا حيث ان المستدعى ضده يقوم بإيداع بدل الايجار باسم هاني شحاده سعود الحديد بصفته يملك حق ادارة العقار المأجور كونه يملك 59 % من العقار وحيث ان قيام المستدعى ضده بإيداع بدل الايجار باسم مخالف ترتب عليه حرمان المستدعي من استلام حصته من بدل الاجور وهذا ثابت حيث يلاحظ من كشف الاجور ان المستدعي يودع بدل الايجار باسم هاني شحادة سعود الحديد وبتاريخ 26/9/2013 وقام بايداع الاجور باسم ورثة شحادة سعود الحديد كذلك بدل ضريبة المعارف المودعة بتاريخ 2/12/2013 مما يعتبر معه والحال هذه ان محكمة الاستئناف الموقرة قد أخطأت بتفسير نصوص قانون المالكين والمستأجرين ومنها نص المادة الثانية والتي عرفت ( المالك من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي ) وحيث بينت هذه المادة ان مالك العقار هو من يملك حق التصرف فيما يؤجره وفي دعوانا فان المستدعي يملك ما يزيد عن نصف العقار الماجور وبالتناوب تكون محكمة الاستئناف قد اخطأت بقرارها عندما اعتبرت ان قيام المستدعى ضده بايداع الاجور باسم ورثة شحادة سعود الحديد ايداعا صحيحا –رغم انذاره بعدم فعل ذلك عدليا !

هذا من ناحية ومن ناحية اخرى أخطأت محكمة الاستئناف بتفسير نص المادة الخامسة عشر من قانون المالكين والمستأجرين والتي نصت على ( يعتبر إيداع الأجرة إلى صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها إيداعا قانونيا ووفاء ، ويرسل ديوان المحكمة إشعارا إلى المالك بالإيداع ودعوة للاستلام مقابل رسم مقطوع قدره دينار واحد يدفعه المودع (حيث اعتبرت قيام المستدعى ضده بايداع بدل الايجار باسم ورثة شحادة سعود الحديد ايداعا قانونيا مخالف بذلك العديد من قرارات محكمة التمييز الموقرة ومنها القرار رقم 146/1998 هيئة خماسية والصادر بتاريخ 4/3/1998 ( ان ايداع الايجار باسم مخالف لاسم المالك لا يعتبر وفاء صحيحا بالاجرة بالمعنى المقصود في المادة 16 من قانون المالكين والمستأجرين لان الايداع الصحيح هو الذي يمكن المؤجر من قبض الاجره دون عائق مما ينبني على ذلك ان الحكم ألاستئنافي بالإخلاء لعدم دفع الاجور خلال مدة الانذار يكون قد طبق القانون تطبيقا سليما .

ان الزعم بإيداع الاجرة قبل توجيه الاخطار واو الدفع لا يغير من الامر شيئا طالما ان ايداع الاجره في صندوق المحكمة لم يتم باسم المؤجر ولم يكن ايداعا صحيحا وفق ما تقتضيه المادة 16 انفة الذكر )

10- ان النقطة العاشرة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني –عل فرض صحة طريقة الحساب القانونية –حيث اخطأت المحكمة ايضا بطريقة حساب السنوات مما ادى الى ارقام خاطئة من حيث النتيجة .

11- ان النقطة الحادي عشرة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني عندما استبعدت ان اي زيادة على الاجور بموجب نص قانوني وعندها تعتبر زيادة قانونية ملزمة للمستاجر ويسعى المستاجر سعيا لتبرئة ذمته منها وعليه هو ان يحسبها ويقوم بدفعها بشكل اصولي وبالتالي فانه من الرجوع لتاريخ الانذار العدلي وحيث ان العبرة بالانذارات هو لتاريخ تبليغه وعليه وحيث انه لاحق لتاريخ 23/11/2013وعليه تكون الاجرة مع الزيادة 35%مستحقة واجبة الدفع وايضا امر الدفع حق 1/4/2014مستحق الدفع مع الزيادة القانونية لحصة المدعي .وبالتالي تحقق سبب الاخلاء .

12- ان النقطة الثاني عشرة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني عندما استبعدت ان ضريبة المسقفات والمعارف وعدم دفعها لايشكل سببا للاخلاء وبالتالي استبعدت شروط العقد وبالتالي استبعدت ان مخالفة شروط العقد يعتبر بعد الانذار سببا للاخلاء سندا لنص المادة 5/ج/1من قانون المالكين .

13-ان النقطة الثالث عشرة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني لنص المادة 5من قانون المالكين والمستاجرين لعام 2013والذي جاء بها .

المادة 5./2. مع مراعاة الزيادات القانونية التي طرأت على بدل الإجارة للعقارات المؤجرة قبل 31/8/2000 بموجب التشريعات السابقة على نفاذ أحكام هذا القانون أو بالاتفاق بين المالك والمستأجر ، يضاف إلى بدل الإجارة لجميع تلك العقارات المؤجرة منها لغايات السكن أو لغايات أخرى زيادة نسبية عادلة .

14- ان النقطة الرابعة عشرة في موضوع الطلب مستحدثة وعلى جانب من التعقيد بسبب ماذهبت به محكمة استئناف حقوق عمان الموقرة بقرارها المطلوب منح اذن هذا التمييز عليه هو انها اخطأت بالتطبيق القانوني لنص المادة 14من قانون المالكين والمستاجرين لعام لعام 2013والذي جاء بها .

المادة 14:.يعتبر بدل الاجارة الذي حدده هذا القانون مطبقاً من تاريخ نفاذ احكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود.)))).وهذا النص جاء في اخر خمس تعديلات من قانون المالكين والمستاجرين .

الطلب:يلتمس المستدعي من معاليكم ما يلي

1- قبول الاستدعاء/الطلب شكلاًكونه مقدم على العلم .

2- التكرم بالموافقه بمنح المستدعي اذن التمييز على الدعوى موضوع الطلب .

3- الزام المستدعى ضده بالرسوم والمصاريف واتعاب المحاماه.

واقبلوا موفور الاحترام

وكيل المستدعي

قرارات مرفقة باذن التمييز

قرار محكمة إستئناف اربد

رقم 5652/2016 2016-03-17

نص القرار

محكمة استئناف اربد المملكة الاردنية الهاشمية

الرقم : - 5652/2016 صلح حقوق وزارة العدل رقم القرار : - ( 64/ع ) القرار اعلام صادر من محكمة الاستئناف الماذونة باجراء المحاكمة واصدار الحكم باسم حضرة صاحب الجلالة ملك المملكة الاردنية الهاشمية عبدالله الثاني بن الحسين المعظم برئاسة القاضي السيد يوسف الحوامدة وعضوية القاضيين السيدين قاسم العناقرة و عدنان المراشدة

المستانف : - عبد الحميد محمد فالح المنيص وكيله المحامي عبدالله الزعبي

المستانف عليهم : - محمد و ابراهيم وعلي وجهاد وفاطمة محمود علي المغيض وكيلهم المحامي احمد عطية البشابشة

بتاريخ 26/4/2015 تقدم المستانف بهذا الاستئناف للطعن بالقرار الصادر عن محكمة صلح حقوق الرمثا بتاريخ 8/4/2015 في القضية الصلحية الحقوقية رقم 1114/2014 المتضمن : - اخلاء الماجور موضوع الدعوى وتضمين المدعى عليها الرسوم والمصاريف و الاتعاب . طالبا قبول الاستئناف شكلا لتقديمه ضمن المدة القانونية وفي الموضوع فسخ القرار المستانف لاسباب ملخصها : - الدعوى واجبة الرد في مواجهة المدعى عليها . اخطات المحكمة بوزن البينة لا يوجد سبب قانوني يجعل من اقامة الدعوى صحيحة اخطات المحكمة عندما قضت بعدم اجازة البينة الشخصية اخطات المحكمة عندما قامت بتجزئة البينة اخطات المحكمة عندما لم تتيح الفرصة للمدعي عليه بان يقدم بيناته الشخصية . البينات المقدمة في هذه الدعوى لا تؤدي الى نفس النتيجة . اخطات المحكمة بعدم اجازة البينة الشخصية . اخطات المحكمة عندما قررت استجواب المدعي ابراهيم

. بالتدقيق نجد في الشكل : نجد بان القرار المستانف صدر وجاهيا اعتباريا بحق المستانف بتاريخ 8/4/2015وتبلغ القرار بتاريخ 14/4/2015 وقدم استئنافه بتاريخ 26/4/2015 وقدم المستانف عليه جوابا بتاريخ 27/4/2015 ولتقديم الاستئناف الجواب ضمن المدة القانونية لمصادفة اليوم الاخير في ميعاد الاستئناف عطلة الجمعة والسبت فنقرر قبولهما شكلا . في الموضوع : بعد التدقيق فان المدعين : محمد محمود علي المغيض . ابراهيم محمود علي المغيض . علي محمود علي المغيض . جهاد محمود علي المغيض . فاطمة محمود علي المغيض . اقاموا لدى محكمة صلح حقوق الرمثا الدعوى رقم 1114/2014 بمواجهة المدعى عليه عبد الحميد محمد فالح منيص للمطالبة باخلاء ماجور اجرته السنوية 480 دينارا استنادا للوقائع التالية : يشغل المدعى عليه من مورث المدعين بيت للسكن يقع في بلدة الرمثا على قطعة الارض رقم 130 حوض رقم 23 بموجب عقد اجارة شفوي ولقاء اجرة سنوية مقدارها 480 دينارا منذ عام 1984 . بعد وفاة مورث المدعين الت ملكية العقار واجروا معاملة انتقال للملكية . تخلف المدعى عليه عن دفع الزيادات المترتبة بموجب قانون المالكين والمستاجرين منذ عام 2010 ولغاية عام 2013 على الرغم من توجيه الانذار العدلي رقم 2995/2014 تاريخ 10/6/2014 كاتب عدل الرمثا لمطالبته بالزيادات ورغم تبلغه الانذار بالذات بتاريخ 11/6/2014 الا انه امتنع . فعل المدعى عليه يشكل سببا موجبا للاخلاء . طالبا بالنتيجة الحكم باخلاء الماجور وتسليمه خاليا من الشواغل مع التضمينات . وبعد السير باجراءات الدعوى اصدرت المحكمة قرارها المستانف بتاريخ 8/4/2015 القاضي : عملا باحكام المواد 658 و665 و2675 من القانون المدني والمادة 5 من قانون المالكين والمستاجرين الحكم باخلاء الماجور وتسليمه خاليا من الشواغل . عملا بالمادتين 161 و166 من قانون اصول المحاكمات المدنية تضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف . عملا بالمادة 46/4 من قانون نقابة المحامين الزامه بدفع مبلغ 50 دينارا اتعاب محاماة لوكيل المدعي . لم يرتض المدعى عليه بهذا القرار فطعن به استئنافا وعن اسباب الاستئناف والتي انصبت على : خطا المحكمة بالنتيجة التي توصلت اليها من وزن البينة المقدمة . وعدم اجازة البينة الشخصية للمدعى عليه لاثبات الاتفاق بين الطرفين على وان تكون الاجرة 40 دينارا . وفي ذلك فاننا نجد بان بينة الجهة المدعية اشتملت على سند تسجيل لقطعة الارض المقام عليها البناء الذي يشغله المدعى عليه ومخطط اراضي وموقع وترسيم والانذار العدلي رقم 2995/2014 تاريخ 10/6/2014 كاتب عدل الرمثا والجواب على الانذار رقم 609/ 2014 . وبما ان الادعاء اشتمل كما جاء في الانذار العدلي على ان المدعى عليه يشغل الماجور منذ عام 1984 باجرة سنوية مقدارها 480 دينارا ، واستحق عليه بدل الزيادات القانونية وتخلف عن دفعها . في حين ان جواب الانذار العدلي رقم 609/2014 تاريخ 25/9/2014 تضمن بانه يشغل الماجور منذ عام 1987 وباجرة سنوية مقدارها 360 دينارا وفي عام 2009 تم الاتفاق مع المؤجر والد المدعين على ان تصبح الاجرة 40 دينارا شهريا . وفي جلسة 27/10/2014 صرف وكيل المدعين النظر عن البينة الشخصية لان المدعى عليه اقر بواقعة الاجارة و تاريخها في عام 1987 ، الامر الذي معه فان المدعين يسلمون بواقعة بداية الاجارة في عام الاخير . وعليه فان المدعى عليه يقر بالاجارة وان مقدار الاجرة الاصلية 30 دينا شهريا وان تاريخ بدء الاجارة في عام 1987 . وباحتساب محكمتنا لمقدار الاجرة المتوجب دفعها وفيما اذا تخلف المدعى عليه عن الدفع خلال المهلة القانونية نجد

اولا : وفقا المادة 6 من القانون رقم30 لسنة 2000 المعدل لقانون المالكين والمستاجرين تنص على : تعدل المادة ( 14 ) من القانون الاصلي باضافة الفقرات ( ه ) و ( و ) و ( ز ) التالية اليها : ه . . . . . . . و . يضاف الى بدل الاجارة المحدد في العقود التي تمت خلال المدة الواقعة بين تاريخ 1976/1/1 وتاريخ 1990/12/31 ما نسبته ( 3% ) ثلاثة بالمائة من ذلك البدل عن كل سنة استمرت فيها الاجارة خلال هذه المدة . وبما ان الاجرة الاصلية حسب اقرار المدعى عليه هي 360 دينار سنويا ، وان الزيادة المترتبة تكون عن ثلاث سنوات استمرت فيها الاجارة وهي 88+89+90 بواقع 12% تضاف الى الاجرة الاصلية فتصبح : ( 360×12% ) + ( 360 ) =402 , 2 دينار

. ثانيا : وفقا المادة 15 من قانون المالكين والمستاجرين حسب التعديل رقم 17 لسنة 2009 تنص : ج . بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1990 ، يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن ، وتصبح هذه النسبة اربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن . وبالنسبة لبدل الاجارة فان مقدارها وفقا لهذا التعديل يكون : المدة التي مضت على الاجارة من عام بداية عام 1987 ولغاية نهاية عام 2010 تساوي 24 سنة . نسبة الزيادة كانت 3% واذا ما تم حساب الاجرة حسب اقرار المدعى عليه فانها تكون : ( 402 , 2 ) +( 402 , 2 ×24 سنة× 3% ) = 691 , 784 دينارا اعتبارا من 1/1/2011 تكون الاجرة السنوية 691 , 784 دينار

. وبالرجوع الى الانذار العدلي رقم 468/2014 تاريخ3/2/2014 والذي تبلغه المدعى عليه بالذات في 11/6/2014 والتي يطالب بدفع الاجور المترتبة عليه بعد الزيادة فان الجواب تضمن بان مقدار الاجرة 480 سنويا شاملا الزيادة بموجب الاتفاق مع مورث المدعين . وبما ان الفقرة ه من المادة المشر اليها نصت : اذا عدل بدل الاجارة قبل تاريخ 31/8/2000 بالاتفاق بين المالك والمستاجر بحيث اصبح اقل من البدل المحدد بمقتضى احكام الفقرة ( ب ) او الفقرة ( ج ) من هذه المادة فيتم تعديل بدل الاجارة ليصبح مساويا للبدل المحدد بمقتضى احكام تلك الفقرة ، واما اذا اصبح بدل الاجارة المعدل اكثر من البدل المحدد بمقتضى احكام اي من الفقرتين المذكورتين ، فيبقى البدل المعدل ملزما للمستاجر ولا يخضع لاي زيادة . وبالتالي فان الاجرة المتفق عليها على فرض حصولها تعدل لتصبح متفقه مع الزيادة القانونية . اما عن الزيادة المحددة المادة 2 من نظام الزيادات النسبية على بدل الاجارة لسنة 2013 ا .

لغايات هذه المادة تعني عبارة ( بدل الاجارة الاخير ) : بدل اجارة العقارات المؤجرة لغايات السكن او لغايات اخرى قبل 31/8/2000 مضافا اليها الزيادات القانونية التي طرات على هذا البدل بموجب التشريعات السابقة على نفاذ احكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم ( 22 ) لسنة 2011 او الزيادات التي طرات على بدل الاجارة بالاتفاق بين المالك والمستاجر في اي وقت قبل نفاذ احكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم ( 14 ) لسنة 2013 . ب . تضاف الى بدل اجارة العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/8/2000 ما نسبته ( 25% ) من بدل الاجارة الاخير . وتكون الاجرة السنوية : ( 691 , 784× 25% ) + ( 691 , 784 ) = 864 , 73 دينارا . وبما ان المبالغ المدفوعه لدى صندوق امانات المحكمة 50 دينارشهريا وحسب مشروحات قلم امانات محكمة الصلح وجواب الانذار العدلي رقم 609/2014 والذي يدعي ان الاجرة المستحقة 50 دينار شهريا ، وان المدعى عليه لم يدفع الاجور المستحقة خلال المدة القانونية بعد تبلغ الانذار الاجور المستحقة ، الامر الذي يشكل معه سببا موجبا للاخلاء وفقا لنص المادة 5 من قانون المالكين والمستاجرين وبالتالي فانه في ضوء النتيجة التي توصلت اليها محكمتنا فان البينة الشخصية غبر منتجة في الدعوى وان البينة المقدمة من المدعي تؤدي الى النتيجة التي توصلت اليها المحكمة وبالتالي فان اسباب الاستئناف لا تستند الى اساس من الواقع والقانون ومستوجبة الرد . اما عن الائحة الجوابية فان ردنا على اسباب الاستئناف ما يغني الرد عليها تجنبا للتكرار . لهذا وتاسيسا على ما تقدم نقرر عملا بالمادة 11/1 من قانون محاكم الصلح رد الاستئناف وتاييد القرار المستانف وتضمين المستانف الرسوم والمصاريف التي تكبده المستانف عليه في هذه المرحلة ومبلغ خمسة وعشرون دينارا اتعاب محاماة واعادة الاوراق الى مصدرها . قرارا صدر تدقيقا بتاريخ 17/3/2016

قرار استئناف رقم 1835-2016

وعن السبب السابع من اسباب الاستئناف والمنصب على تخطئة المحكمة برد باقي مطالباتهم حيث اخطات في الية احتساب الزيادة القانونية التي تم زيادتها على بدل الايجار الاصلي .

فاننا نجد وبهذا الشان ان تاريخ بدء عقد الايجار موضوع الدعوى هو 21/3/1957 وباجرة سنوية مقدارها 450 دينار بالسنة وبالتالي فانه لا بد من حساب الزيادات القانونية التي طرات على مقدار الاجرة وفقا لاحكام قوانين المالكين والمستاجرين المتعاقبة التي صدرت بهذا الخصوص وهي على النحو التالي : - اولا : - ( قانون المالكين والمستاجرين لسنة 1982 ) النافذ اعتبارا من تاريخ 1/8/1982 وقد نص بالمادة 14 منه على ما يلي بخصوص تلك الزيادات : - ( تحقيقا للغايات المقصودة في هذا القانون تضاف الى بدلات اجارة العقارات المؤجرة بتاريخ 31/ 12/ 1957 وما قبل ذلك بالزيادات التالية : - ا - العقارات المؤجرة لغير الغايات الواردة بالفقرتين ( ب ) و( ج ) من هذه المادة . 1- يضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته ( 30% ) منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته قبل التاريخ 1/ 1/ 1955 م . 2- ويضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته ( 20% ) منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته من تاريخ 1/ 1/ 1955 وحتى 1/ 1/ 1965 م . 3- ويضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته ( 10% ) منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته من تاريخ 1/ 1/ 1965 وحتى 31/ 12/ 1975 م . ب- العقارات المؤجرة للحكومة والمؤسسات الرسمية العامة التابعة لها والبلديات والاندية والجمعيات والهيئات التي لا تستهدف الربح تضاف الى بدلات اجارتها الاصلية ما نسبته ( 75% ) من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة ( ا ) من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها . ج . العقارات المؤجرة لغايات السكن تضاف الى بدلات اجارتها الحالية ما نسبته ( 50% ) من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة ( ا ) من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها . وبالتالي فان ما ينطبق على العقار موضوع الدعوى هو نص الفقرة ج من هذه المادة كونه مؤجر لغايات السكن وعليه لا بد من حساب الزيادة وعلى النحو التالي : - 1 : - عن الفترة من تاريخ 21/3/1957 الى 1/1/1965 ما نسبته 10% عن كل سنة من تلك السنوات اي نصف الزيادة المنصوص عليها بالفقرة ( ا ) من ذات المادة وتبلغ ( 450 دينار الاجر السنوي × 10% الزيادة × 7 سنوات و 9 اشهر و 10 ايام = 350 دينار . 2 : - عن الفترة من 1/1/1965 الى 31/12/1975 ما نسبته 5% عن كل سنة من تلك السنوات وتبلغ ( 450 دينار ×5%×10 سنوات = 225 دينار وبالتالي تصبح اجرة العقار موضوع الدعوى اعتبارا من تاريخ 1/8/1982 مبلغ ( 450 دينار الاجر السنوي الاصلي + 575 دينار مقدار الزيادة = 1025 دينار سنويا . ثانيا : - ( قانون معدل لقانون المالكين والمستاجرين لسنة 2000 ) النافذ بتاريخ 31/8/2000 وقد نص بالمادة 6 منه على ما يلي بخصوص تلك الزيادات على انه ( تعدل المادة ( 14 ) من القانون الاصلي باضافة الفقرات ( ه ) و ( و ) و ( ز ) التالية اليها : - ه . يضاف الى بدل اجارات العقارات المؤجرة قبل تاريخ31/12/1975 الذي تم تحديده طبقا لاحكام الفقرات ( ا ) و ( ب ) و ( ج ) و ( د ) من هذه المادة ، ما نسبته ( 5% ) خمسة بالمائة من بدل الاجارة السنوي المحدد عن كل سنة استمرت فيها الاجارة من تاريخ 1976/1/1 حتى تاريخ 1990/12/31 . و . يضاف الى بدل الاجارة المحدد في العقود التي تمت خلال المدة الواقعة بين تاريخ 1976/1/1 وتاريخ 1990/12/31 ما نسبته ( 3% ) ثلاثة بالمائة من ذلك البدل عن كل سنة استمرت فيها الاجارة خلال هذه المدة . ز . اذا عدل بدل الاجارة بالاتفاق بين المالك والمستاجر بحيث اصبح اكثر مما هو محدد في الفقرتين ( ه ) و ( و ) من هذه المادة فيعتبر هذا البدل ملزما للمستاجر والمالك وكانه محدد بمقتضى اي منهما اما اذا كان البدل اقل مما هو محدد في الفقرتين المذكورتين فيتم تعديله بحيث يصبح مساويا لما تقضي به احكامهما . وبالتالي فان مقدار اجرة العقار موضوع الدعوى بموجب ذلك القانون تصبح ( 1025 دينار الايجار السنوي ×5% مقدار الزيادة القانونية ×15 سنة = 768 . 750 دينار وعليه تصبح اجرة العقار السنوية مبلغ 1025 دينار +768 . 75 دينار = 1793 . 75 دينار اعتبارا من تاريخ 31/8/2000

. ثالثا : - ( قانون معدل لقانون المالكين والمستاجرين لسنة 2009 ) النافذ بتاريخ 30/11/2009 . وقد نص بالمادة 6 منه على انه يعدل القانون الاصلي باضافة المادة ( 15 ) اليه بالنص التالي : - ا- لغايات هذه المادة ، تعني عبارة ( بدل الاجارة الاساسي ) ايا مما يلي : - بدل الاجارة الملزم للمستاجر كما تم تحديده بتاريخ 31/8/2000 وفقا لاحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/ 1991 .

2- بدل الاجارة المتفق عليه لاول مرة فيما بين المالك والمستاجر وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/ 1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 ب- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1975 ، يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن . وبالتالي فان مقدار الايجار السنوي المعتمد للعقار موضوع هذه الدعوى لغايات حساب الزيادات وفق هذه القانون هو 1793 . 75 دينار وعليه فان مقدار الزيادة القانونية التي تلحق بايجار العقار موضوع الدعوى تبلغ ( 1793 . 75 دينار الايجار السنوي × 5% مقدار الزيادة × 53 سنة و 9 اشهر و 10 ايام = 4758 . 620 دينار اعتبارا من تاريخ 1/1/2011

. رابعا : - ( قانون معدل لقانون المالكين والمستاجرين لسنة 2013 ) النافذ بتاريخ 17/11/2013 . وقد بين وبالمادة الثانية منه بانه يلغى نص البند ( 2 ) من الفقرة ( ا ) من المادة ( 5 ) من القانون الاصلي ويستعاض عنه بالبنود ( 2 ، 3 ، 4 ) وذلك على النحو التالي : - 2- مع مراعاة الزيادات القانونية التي طرات على بدل الاجارة للعقارات المؤجرة قبل 31/8/2000 بموجب التشريعات السابقة على نفاذ احكام هذا القانون او بالاتفاق بين المالك والمستاجر ، يضاف الى بدل الاجارة لجميع تلك العقارات المؤجرة منها لغايات السكن او لغايات اخرى زيادة نسبية عادلة يحددها مجلس الوزراء عند نفاذ احكام هذا القانون وفق نظام يصدر لهذه الغاية على ان تكون هذه الزيادة محققة للعدالة والسلم الاجتماعي في مختلف مناطق المملكة او اي جزء منها . وحيث صدر نظام الزيادات النسبية على بدل الاجارة لسنة 2013 واصبح نافذا بتاريخ نفذ النظام 24/11/2013 وحيث نصت المادة الثانية من ذلك النظام على ما يلي : - ا – لغايات هذه المادة تعني عبارة ( بدل الاجارة الاخير ) : - بدل اجارة العقارات المؤجرة لغايات السكن او لغايات اخرى قبل 31/8/2000 مضافا اليه الزيادات القانونية التي طرات على هذا البدل بموجب التشريعات السابقة على نفاذ احكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم ( 22 ) لسنة 2011 او الزيادات التي طرات على بدل الاجارة بالاتفاق بين المالك والمستاجر في اي وقت قبل نفاذ احكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم ( 14 ) لسنة 2013 . ب – تضاف الى بدل اجارة العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/8/2000 ما نسبته ( 25% ) من بدل الاجارة الاخير . ج – تضاف الى بدل اجارة العقار المؤجر لغير غايات السكن قبل 31/8/2000 ما نسبته ( 35% ) من بدل الاجارة الاخير . كما بينت المادة الرابعة من ذات النظام بانه يعمل بنسب الزيادة على بدل الاجارة المنصوص عليها في المادة ( 2 ) من هذا النظام اعتبارا من تاريخ استحقاق بدل الاجارة التالي لتاريخ نفاذ احكام هذا النظام . وبالتالي فان مقدار الزيادة بالايجار السنوي للعقار موضوع الدعوى على ضوء ذلك النظام اصبح ( ( 4758 . 420 دينار ×25%= 1189 . 655 وتصبح اجرة العقار موضوع الدعوى مبلغ 5948 . 275 دينار سنويا اعتبارا من تاريخ 21/3/2014 . وحيث ان محكمة الدرجة الاولى توصلت الى خلاف ما توصلنا اليه عند حسابها للزيادات المستحقة على بدل الايجار للعقار موضوع الدعوى فان ما ورد بهذا السبب يرد على القرار المستانف ويتعين فسخه ايضا . اما بخصوص ما ورد بالسببين الثامن والتاسع من اسباب الاستئناف والمتعلقين بالطعن بقرار محكمة الدرجة الاولى بخصوص الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة فان البحث فيهما على ضوء ما توصلنا اليه بردنا عما وردة بباقي الاسباب يغدو سابقا لاوانه بهذه المرحلة . لهذا وتاسيسا على ما تقدم وعملا باحكام المادة 11/ا/3 من قانون محاكم الصلح نقرر فسخ القرار المستانف واعادة الاوراق لمصدرها للسير بالدعوى على ضوء ما بيناه ومن ثم اص